Nombre del proyecto: Edificio de Comercio y Oficinas ESQUIES.

Propietario: ESQUIES, S.A.
Empresa Consultora: AICA-SACMAG, S.A.
Arquitecto: Javier Esquivel Font
Ing. Estructural: José Joaquín Rodríguez
Ing. Electromecánico: José Fco. Quesada.

Constructor: Constructora C.M. del Oeste, S.A.
Ing. Juan Fco. Montealegre.

Valor aproximado: ¢170. 000. 000.00
Ubicación: Barrio Escalante, avenida 9, calle 29
(200 m este de Sta. Teresita)

Programa de necesidades:
Comercio: Locales en planta baja con
mezzanine
Oficinas: Dos pisos completos.
Sótano: Parqueo.

Limitantes de diseño:
Retiros: Frontales en calle, avenida y posterior.
Al ser lote esquinero, permite cambiar el
retiro ateral por un retiro posterior
“esquinero” de área equivalente. El retiro
en la avenida nueve fue aumentado al entrar en
vigencia el nuevo Plan Regulador Urbano de
San José, por lo que se le “recortó” 4,5 m
paralelos a la línea de la calle, del diseño original.

Geometría: Lote con dos ángulos agudos y dos obtusos.
Topografía: Lote plano
Suelos: 4,5 m de profundidad para la cimentación
Altura: 12 metros al piso del último nivel.
Imprevisto: Nivel freático a 2,5 m de profundidad en invierno.

Criterios de Diseño:
La modulación de la estructura se escogió paralela (ortogonal) a la colindancia más larga (este), para facilitar los ajustes a la geometría del lote por medio de las áreas de retiro. Además esto permitía optimizar el área utilizable, tanto de comercio como de oficinas y parqueos.
El polígono del lote, aunque no es cuadrangular, se puede asumir para efectos de esta descripción como un rombo, donde los ángulos agudos están localizados en la esquina de la calle con la avenida, y en la esquina interna del mismo.

Un ángulo agudo en el frente del lote, además de que complicaba la estructura (especialmente en el área aprovechable para parqueo en el sótano), ofrece un efecto de rechazo y de amenaza poco eficaz en una edificación de carácter comercial, donde lo interesante es atraer a los clientes. Por lo tanto, se decide suavizar ese efecto con la figura de medio circulo, que aunque sigue presentando un volumen convexo, se ofrece como extensión del local comercial hacia el exterior, para generar un ambiente exterior que invite a detenerse frente a él.

El punto focal es la esquina; la fachada más grande no está sobre la vía principal. Se ubica la entrada principal (peatonal) sobre la avenida (corredor Universitario, según el Plan Regulador) y se da un acceso secundario junto al acceso a la rampa vehicular.

Función
De acuerdo con los requerimientos del cliente:

• Deben ubicarse los locales comerciales en planta baja y cada local con la posibilidad de un área de mezzanine.

• El edificio es para alquilar; por lo tanto debe tener la agilidad para funcionar como una sola unidad o para dividirse de acuerdo con los requerimientos de clientes con distintas necesidades de área y función. Deben reducirse las llamadas áreas comunes no alquilables.

  

• Debe tener acceso controlado para uso nocturno o fines de semana.

• Las divisiones previstas deben permitir por lo menos un servicio sanitario privado por oficina.

• La circulación dentro del edificio genera áreas comunes públicas y áreas comunes privadas. Se ubica el núcleo de circulación vertical, compuesto por el núcleo principal de escaleras y el elevador, al fondo, por varias razones.

• En planta baja, se necesita la mayor cantidad de recorrido peatonal para ampliar así el área de exhibición de los locales. También el requerimiento de un mezzanine facilita el hecho de enfatizar las áreas vestibulares y de circulación con dobles alturas, y de “jalar” hacia adentro la ventanería de exhibición exterior.

• El área de circulación pública en el mezzanine se reduce entonces a un pasillo -en vacío- hacia las áreas de circulación de la planta baja. De este pasillo se sirven dos locales independientes.

• En los pisos 2 y 3, el área de circulación se reduce a los vestíbulos de escaleras y elevador, y el área útil se amplía justo sobre el área de doble altura en los pisos bajos. Esto da como resultado que la circulación funcione a la inversa que en la planta baja, o sea, la entrada es desde atrás, aumentando así el número de posibles locales.

Al estar previsto como un edificio de alquiler, no se sabe con exactitud el tipo de actividad y la densidad con que vaya a ser usado; por lo tanto, se dispuso como mínimo un cubículo privado de servicio sanitario por oficina (en la más grande hay tres), y los servicios sanitarios de uso común fueron distribuidos a uno por sexo ubicados en los descansos de la escalera principal.

Forma
La volumetría responde a la función, enfatizando las circulaciones, las áreas de exhibición y las de trabajo, considerando el techo como una quinta fachada.

También se busca proyectar una cierta jerarquía en el observador, de modo que el edificio mismo le diga “hasta dónde” le permitirá recorrerlo. Por eso los niveles bajos son en su mayoría transparentes y abiertos tanto a la vista como a la entrada. Los dos niveles superiores, -valiéndose del relieve horizontal del segundo piso, que amarra los demás elementos de volumen y disminuye las áreas transparentes-, resguarda para sus ocupantes el disfrute del mismo hacia el interior, pero ofrece para el observador exterior los remates formales de los volúmenes sólidos, enfatizados por las pendientes de los techos.
La entrada principal se manifiesta por medio de un pórtico con remate superior de bóveda de medio cañón, la cual está seccionada al sesgo para mantener la línea paralela a la calle. Vale mencionar que el remate de este pórtico sirve a su vez de logotipo del edificio, y se le puede apreciar también cubriendo la pared de colindancia del edificio vecino en el nivel del primer piso y del mezzanine.

La generalidad de los elementos traspasan la línea interior-exterior, representada por el plano del vidrio, manteniendo así un criterio uniforme de volumen en ambos lados. Esta situaciónes evidente en cualquier parte del edificio que sea apreciable a través de una ventana, ya sea desde el exterior o desde el interior.

Los volúmenes laterales se plantean como sólidos que llevan la verticalidad del edificio. El pórtico sirve de enlace entre estos dos, y a su vez la banda horizontal del segundo piso se encarga de amarrar y conformar el proyecto volumétrico total.

Al ser una edificación esquinera, debe permitir una lectura uniforme de la fachada desde el ángulo, y sugerir -por no decir provocar- el recorrido para descubrir lo que está del otro lado. Esto incluye también las fachadas de las colindancias, las cuales, aunque se mantienen en un solo plano vertical, responden también a la secuencia de volúmenes.

La fachada posterior enfatiza el volumen de las escaleras por medio de una faja transparente que a su vez ayuda a la iluminación y ventilación de las áreas comunes y vestibulares. El remate de esta ventanería sirve también de ensamble entre las dos masas principales del edificio.

Espacio
El espacio urbano se trata verticalmente por medio de un pequeño podio, que a la vez que sirve como base visual del edificio, ofrece un área de descanso disponible al peatón, sea transeúnte o usuario del edificio.

El nuevo Plan Regulador aumenta el ancho del derecho de vía y por ende el de las aceras. Se busca mantener la línea de la acera existente con parches verdes, que además por su geometría orientan al peatón a la entrada principal. Se pretende mantener “virtualmente” la línea de las construcciones existentes (sin retiro) por medio de una hilera de maceteras y árboles de tallo delgado y volumen foliar espeso a nivel de mezzanine. Toda esta ambientación exterior también está orientada a respetar y fomentar la escala humana y a no limitar la vista a las vitrinas.

Internamente, se le dio un énfasis espacial diferente a cada nivel, por ejemplo el efecto del mezzanine en áreas comunes y además en el área privada de los locales del frente. En el segundo piso se trabajó un criterio de horizontalidad en la ventanería y se creó una oficina especial en el volumen circular de la esquina. En el tercer piso se abrieron algunos paños volviéndolos transparentes, y se aprovechó la pendiente de los techos para crear bóvedas internas con iluminación cenital. A nivel externo, el juego de los volúmenes en la esquina y como remate del volumen semicircular, se extendió una de las oficinas hacia el exterior por medio de un balcón semicircular. En todos los casos, el dibujo de los pisos y el tipo de cielo, definen claramente las áreas de circulación, tanto privadas como públicas.
Todas estas “particularidades” de cada local, dejan abierta la posibilidad al propietario de negociar precios de alquiler por metro cuadrado, diferentes en cada oportunidad.

La escalera principal se abre con vidrio “junta a hueso” al jardín posterior, con lo cual se mantienen iluminadas siempre las áreas comunes y se convierten los descansos de las gradas en verdaderas áreas de descanso visual.

La puerta de ingreso principal está tratada como puerta de pivote central de una sola hoja, con movimiento limitado a 90 grados, lo cual solo deja dos opciones: o abierto total o cerrado total. Al estar abierta, toda la sección es área útil de ingreso.

Color
La idea principal fue enfatizar los volúmenes ya determinados en el diseño de forma. Se consideró que los colores pertenecen al volumen, no tanto al plano, y estos entran y salen del edificio como lo hace el volumen. Si era necesario un cambio de color, se intentó mantener al máximo ese criterio y los cortes de color estaban dispuestos previamente por medio de sisas.

Estructura
El edificio fue concebido originalmente como una sistema de marco (portal) con algunos puntos rígidos de muro de corte.
El Plan Regulador Urbano obligó a recortar la estructura en 4,5 mt paralelo al frente del terreno, lo cual varió de tal manera el comportamiento dinámico de la estructura, que esta debió calcularse íntegra otra vez.

El resultado, comportamiento con mucha resistencia en el sentido norte-sur, y escasa resistencia en el este-oeste. Por lo tanto, se optó por un sistema mixto donde el núcleo de servicios sanitarios y de circulación vertical, es considerado como muro con resistencia en ambos sentidos. El resto de las columnas son auxiliadas por algunos muros menores y por el pórtico de entrada para nivelar los esfuerzos. No se utilizaron soluciones de tipo simétrico debido a la necesidad de mantener en el sótano la mayor área posible para circulación y parqueo.



Recomendaciones que ayudan con el estudio de este tema.

Créditos & citaciones.

Autor: Equipo de redacción, Manuelette Ramirez Bencosme.
Fecha de publicación: febrero 4, 2012.

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